Bien choisir son type de terrain pour la construction de sa maison

Projet immobilier - Publié le 19/09/2018

Étant donné que la construction d’un habitat est un projet à long terme, il est important de faire le bon choix du terrain sur lequel il va être bâti. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle cette étape est considérée comme primordiale dans cette démarche. Ce choix est difficile d’autant plus qu’il en existe plusieurs types tels que celui isolé et celui diffus. Ils ont chacun leurs particularités pouvant être considérées des avantages, mais peuvent aussi susciter des précautions.

 

 

 

Qu’est-ce qu’un terrain en diffus ou un terrain isolé ?

 Un terrain diffus est une partie de terre qui n’est pas issue d’un partage d’un même sol. Appelé également terrain isolé, il s'oppose aux critères techniques liés aux morcellements.

 

En procédant à une acquisition de terrain à bâtir, il est plus judicieux d’orienter son choix sur un lotissement. Cela accorde en effet plus de sûreté face aux contraintes liées à la viabilisation et à la constructibilité.

Opter pour ce type de terrain présente donc des avantages. Il permet aussi de concrétiser les différents modèles de maison tout en tenant compte des différents règlements d’urbanisme appliqués au niveau du territoire. Toutefois, il est toujours important de contrôler les différents paramètres avant de procéder à la signature d’un contrat de vente, notamment la constructibilité et la viabilisation.

 

 

Les précautions à prendre pour un terrain isolé

 

 

Avant de procéder à la signature de la promesse de vente d’un terrain isolé, un futur propriétaire doit vérifier le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS). Cela permet de connaître s’ils sont toujours appliqués ou non. Ils fournissent en effet des données sur les futures exécutions en matière d’aménagement. Ils notifient aussi les règlements liés à la construction et à la démarcation des parties présentant des risques naturels ou technologiques.

Dans le cas où le PLU et le POS ne sont pas disponibles, la carte communale peut les remplacer. Le certificat d’urbanisme évoque les servitudes qui limitent le droit pour l’édification et le domaine peut y être infligé. Ces documents sont classés auprès du service d’urbanisme de la commune où se situe le terrain.

Il est également important de vérifier si la propriété est imposée d’un droit de préemption qui accorde à une commune de valider son achat. Mise en vigueur au niveau de la commune, l’accord de vente est établi sous la clause suspensive que la mairie ne pourra appliquer son droit de préemption.

Un certificat d’urbanisme pré-opérationnel doit aussi être sollicité auprès de la mairie de la commune où est situé le terrain. Cela permet de garantir la constructibilité de la propriété, car certains domaines ne sont pas qualifiés pour ce faire et ne permettent dans ce cas de concrétiser son projet. Les règlements qui s’y rattachent ont connu des réformes depuis le 11 septembre 2007, cela résulte de la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU).

 

 

Acheter un terrain isolé pour construire sa maison

L’avantage majeur de l’achat d’un terrain en diffus est qu’il est possible d’y bâtir tout type de logement. Toutefois, il faut toujours respecter les règlements d’urbanisme et choisir un constructeur de maison individuelle. L’édification du bien ne doit être effectuée qu’après avoir signé le contrat de construction de maison individuelle, un marché de travaux ou un contrat d’architecte.

C’est l’acheteur qui se charge du contrôle des indications comme les servitudes afin de s’assurer de la conformité de son projet de construction. Il doit aussi effectuer les procédés administratifs et faire les démarches au niveau des réseaux publics comme le téléphone, le raccordement en eau, électricité, gaz, etc. Examiner au préalable les caractéristiques des sols et des sous-sols est toujours d’une grande aide.

Les coûts de viabilisation doivent être connus du fait que les travaux peuvent les faire augmenter lorsque ces réseaux sont assez éloignés de la propriété. Pour les connaître, il est nécessaire de s’adresser à la mairie et les opérateurs spécialisés exerçant leur activité dans le domaine public comme l’EDF. Ce sont eux qui facturent les frais des matériels et de la mise en raccordement. Le montant peut atteindre jusqu’à des milliers d’euros.

Selon l’article L 111-30 du Code de la construction et de l’habitation, la souscription d’une assurance dommages-ouvrages est obligatoire.

 

 

 

Différence entre terrain en lotissement et terrain en diffus

 

 

Un terrain en lotissement est un domaine dont les caractéristiques du sous-sol sont définies par un lotisseur. C’est ce spécialiste qui inscrit les terrains en se basant sur ces critères. L’autorisation de morceler le terrain en parcelles ou en lots se fait par son biais.

Il intervient dans leur aménagement et leur viabilisation. Il peut attribuer les informations en matière de travaux réalisés dans le sous-sol comme la cave. Il peut aussi aviser les incommodités pour la clôture, les plantations et la construction proprement dite.

En général, un terrain en diffus ou isolé est mis en vente par son propriétaire. Il est possible de le solder en étant viabilisé ou non, soumis ou non à un bornage. Faire appel à un géomètre expert sera donc nécessaire et il faut tenir compte des frais de ses services.