Choisir son terrain avant de construire sa maison

Projet immobilier - Publié le 30/01/2019

 

Il existe deux sortes de terrain à bâtir : le terrain dit « isolé » et le terrain « en lotissement ». Il est judicieux de recenser un certain nombre d’éléments afin d’orienter au mieux sa démarche : selon quels critères choisir son terrain, comment, quels écueils éviter ?

Cette réflexion préalable est le garant de la réussite de l’opération de construction. Il serait prématuré de penser à l’architecture de la maison tant que toutes les informations liées à la parcelle n’ont pas été étudiées. 


 

 

CRITERES DE CHOIX PREALABLES

Avant d’acheter un terrain pour bâtir votre future maison, il est primordial de définir toutes les caractéristiques de la parcelle.

 

Les questions à se poser :

 

 

Le terrain est-il adapté aux besoins et mode de vie ?

  • Où  acheter : en zone urbaine, en périphérie, dans un village isolé ?
  • Quel est le coût d’acquisition : le prix affiché est-il Hors Taxes ou Toutes Taxes Comprises?
  • A quel montant s’élèvent les taxes additionnelles ? Quel est le coût pour adapter et/ou raccorder la maison aux réseaux (électrique, gaz, eau, eaux usées, Internet…).

 

 

Le terrain  est-il viabilisé ?

  • Les conditions de constructibilité : nature du sol et du sous-sol, relief du sol (un sol plat offre davantage de facilités qu’un sol au relief irrégulier), la vue imprenable (qui n’est pas éternelle si des constructions voient le jour dans le périmètre) ;
  • L’orientation est-elle optimisée, par rapport à ‘ensoleillement, par rapport au voisinage ?
  • Y-a-t-il des risques naturels (zone inondable par exemple).

 

Nota Bene : depuis 2006, le vendeur doit fournir en sus du compromis de vente un document appelé ERNT (état des risques naturels et technologiques), datant de moins de 6 mois au jour de la signature du compromis. Ce document indique si le terrain est situé dans une zone à risque sismique, dans un périmètre de risques naturels ou technologiques prévisibles.

 

 

L’environnement proche est-il de qualité ?

  • Nuisances sonores (TGV, autoroutes, fréquence élevée de passage de véhicules…) ;
  • Nuisances environnementales (présence d’industries polluantes) ;
  • Quartier sécuritaire (taux de délinquance dans le secteur).

 

 

Quelle est la configuration de la parcelle ?

  • La superficie constructible (COS ou Coefficient d’Occupation des Sols), son emplacement (au sein du lotissement par exemple), les dimensions exactes ;
  • Une forme simple de terrain offre plus de possibilités de construction.       

 

 

Le terrain est-il bien situé ? Quels aspects pratiques par rapport au mode de vie ?

  • Accessibilité des réseaux routiers, desserte par un réseau de transports en commun ;
  • Présence de services et commerces de proximité, d’établissements scolaires ou garderies, loisirs, etc.
  • Attention aux zones commerciales, elles évoluent et se développent vite; elles peuvent devenir des zones actives et industrielles.

 

Le choix de l’emplacement est d’autant plus fondamental qu’il faut toujours penser à la revente éventuelle.

 

 

L’accessibilité au terrain

  • Est-il facile d’accéder à la maison depuis la route ? Peut-on garer son véhicule
    ou existe-t-il un lieu de stationnement éventuel ?
  • Faut-il obtenir un droit de passage?

 

 

 

 

CONSEILS UTILES AVANT D’ACHETER UN TERRAIN A BATIR

 

  • Se rendre à la Mairie ou la Communauté de Communes dont le terrain dépend et se renseigner sur le plan cadastral de la parcelle. On y trouve de nombreuses informations utiles quant à la « qualité » du terrain. Cette initiative est une précaution à prendre avant toute acquisition de terrain, qu’il s’agisse d’un terrain isolé ou d’un lotissement.
  • Vérifier la superficie exacte du terrain, car les informations délivrées par le cadastre sont parfois incomplètes. Il est recommandé de faire procéder par un géomètre à un bornage (délimitations des surfaces) car la surface et les limites du terrain n’ont pas de valeur juridique.
  • Vérifier le niveau de raccordement aux réseaux publics : EDF/GDF, eaux de pluie, eaux usées, téléphone, eau potable.

 

 

Des frais substantiels peuvent intervenir si par exemple :

  • la parcelle est enclavée ;
  • le terrain est trop pentu. Dans cette situation, il faudra prévoir des frais
    de terrassement et/ou d’adaptation du terrain. Il est envisageable aussi de faire  poser une pompe de relèvement des eaux usées si la pente est contraire au sens d’écoulement
    du réseau d’assainissement ;
  • La voie d’accès est très étroite.
  • Lorsque l’on souhaite acheter en lotissement, le futur acquéreur doit consulter le règlement du lotissement et le cahier des charges (ou l’arrêté de lotir) afin de s’assurer de la compatibilité du projet.
  • Interroger des personnes résidant dans le voisinage depuis longtemps : elles seront un bon indicateur des problèmes éventuels posés par le terrain. Cela permettra de savoir s’il convient de provisionner des frais supplémentaires lors de la future construction de la maison.
  • Pour une acquisition dans les régions au nord de la Loire, préférer un terrain qui offrira la possibilité de profiter du soleil pour les pièces à vivre.
    Au sud de la Loire, cette réflexion ne sera pas la même, compte-tenu de l’ensoleillement, qui est plus important.

 

 

 

 

ACHETER EN LOTISSEMENT

 

Acheter en lotissement est une solution plus facile et souvent plus rapide. Faites-vous aider des constructeurs, ils connaissent en principe tous les lotissements et toutes leurs contraintes.

 

 

Les avantages :

  • Les démarches administratives sont prises en charge par le lotisseur ;
  • Pas d’obligation de se procurer un certificat d’urbanisme, si le lotissement a été autorisé par la Mairie. Le terrain est, par voie de conséquence, viabilisé et donc constructible ;
  • Lorsque le terrain est viabilisé, on a l’assurance qu’il est raccordé aux réseaux d’électricité, eau,…

 

Les contraintes :

  • Elles sont déterminées par le cahier des charges du lotissement, qu’il convient de lire avant d’acheter, de conserver et fournir à votre constructeur ;
  • Se soumettre à un certain nombre de contraintes lors de la construction : des normes bien précises quant à l’environnement, au choix ou à la couleur des matériaux, à la surface et à l’architecture de la maison, devront être suivies ;
  • Partager avec le voisinage du lotissement l’entretien des espaces verts en commun.

 

 

 

ACHETER UN TERRAIN EN DIFFUS

 

Choisir d’acheter un terrain en diffus requiert des compétences et connaissances particulières que détiennent les constructeurs de maisons individuelles. Ils recherchent  régulièrement des terrains et peuvent estimer les frais et contraintes.

 

 

Les avantages :

 

  • La taille du terrain est généralement assez conséquente, plus en tout cas que celle du terrain en lotissement ;
  • Les terrains en diffus sont plus indépendants, isolés, donc l’acquéreur sera au calme ;
  • L’environnement est plus sauvage, et la nature plus préservée ;
  • La liberté de construction est plus grande, car on n’est pas soumis à des règles telles que celles supposées par une construction en lotissement. Le terrain isolé peut accueillir n’importe quelle construction acceptée par les règles générales d’urbanisme.

 

 

Les contraintes :

 

  • Ce type de terrain ne bénéficie le plus souvent d’aucun équipement, ce qui génère des frais. Par exemple, il faudra penser à être raccordé à un réseau, ou disposer d’un assainissement individuel (fosse septique) ;
  • Les terrains en diffus sont généralement implantés en zone rurale ; en tout cas, il est plus difficile d’en trouver en zone périurbaine.
  • Parfois l’arrivée de l’électricité, du téléphone, nécessite des frais élevés (mettre en place des poteaux supplémentaires par exemple) ; il est donc impératif de se renseigner au préalable sur le coût des différents branchements aux réseaux d’eau et électricité, pour ne pas avoir de mauvaises surprises…
  • Le futur acquéreur se renseigne par lui-même pour recueillir les informations utiles sur le terrain (COS, certificat d’urbanisme, PLU…) et devra souvent initier seul les démarches administratives.

  

Anne, www.e-redacteur.com

 

Pour aller plus loin 

 

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