Bien choisir son terrain

Projet immobilier - Publié le 13/06/2018

Le choix du terrain


Il existe deux types de terrains : le terrain isolé et le terrain en lotissement.

Le principal avantage d’un terrain isolé reste la liberté de bâtir tout type d’habitation, à condition toutefois de respecter les règles d’urbanisme en vigueur. En revanche, vous devez vérifier certaines informations auprès de la mairie (constructibilité, servitudes,
COS...), effectuer les démarches administratives et contacter les différents réseaux publics (raccordement en eau, gaz, électricité, assainissement, téléphone...).

Avec un terrain en lotissement, vous savez dès le départ qu’il est constructible, viabilisé et que les accès sont aménagés. Autre avantage : la parcelle est bornée, c’est-à-dire que contrairement à un terrain isolé, vous connaissez précisément sa taille. Une information essentielle pour définir la surface constructible. En revanche, votre projet sera soumis à des obligations de construction allant de l’implantation de l’habitation à la hauteur, en passant par les matériaux et les couleurs, jusqu’à l’intégration de certaines normes environnementales, comme la récupération des eaux de pluie ou l’utilisation d’énergies renouvelables.

L’orientation de la maison par rapport aux points cardinaux, par rapport aux variations des zones d’ensoleillement selon les saisons, est un critère essentiel à prendre en compte. Le placement des plantations est aussi un point très important. Il peut notamment être recommandé de placer des murs végétaux pour se protéger contre une surchauffe d’été.

Enfin, critère non négligeable, les impôts locaux (taxe foncière et d’habitation) varient fortement d’une ville à l’autre. Pensez à
vous renseigner sur les montants dans la commune du terrain qui vous intéresse, par exemple en interrogeant les voisins. Sachez aussi que des statistiques sur les impôts locaux sont à disposition sur les sites

 

 

S’assurer de la constructibilité

Le Certificat d’urbanisme est le premier document à obtenir. Disponible en mairie, vous pouvez également télécharger le formulaire de demande CERFA n°13410*02 directement sur le site vosdroits.service-public.fr. Il en existe deux types : le certificat d’urbanisme d’information qui renseigne sur le droit de l’urbanisme applicable à un terrain, des limitations administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique, droit de préemption...) et les taxes et participations d’urbanisme (raccordement à l’égout, voirie et réseaux...). Il faut compter un mois pour l’obtenir.

Le certificat d’urbanisme opérationnel, quant à lui, indique si le terrain peut être utilisé dans le cadre d’un projet de construction et donne l’état des équipements publics existants ou prévus. Compter deux mois pour l’obtenir. 

Enfin sachez que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est le nouveau document d’urbanisme amené à remplacer le Plan d’Occupation des Sols (POS).

 

La nature du sol

Pensez également à vérifier la nature du sol. Si vous pouvez planter une barre (en fer par exemple) à un mètre de profondeur sans difficulté, cela indique le manque de consistance du terrain.

Autre terrain à éviter, le terrain argileux. Il s’agit d’une matière très sensible aux changements de température, qui se rétracte en cas de chaleur et se gonfle en cas d’humidité. Pâquerettes, joncs, boutons d’or, liserons sont souvent révélateurs d’un sol argileux. 

En marchant, vérifiez aussi que le sol n’est pas anormalement gorgé d’eau. Regardez également la végétation : la présence de saules, de peupliers, de roseaux peuvent indiquer une zone humide. Enfin, soyez attentifs aux poteaux ou aux arbres entourant la maison. Si ceux-ci sont anormalement penchés, cela peut être le signe d’un glissement de terrain. En lotissement, les terrains sont déjà viabilisés, vous n’avez donc pas à vous en occuper. En terrain isolé par contre, il faut vous renseigner sur les équipements existants et sur le coût du raccordement.

  • L’eau : Présence d’une conduite d’eau ? Pression ? Débit ?
  • L’électricité et le gaz : Présence d’un réseau électrique/de gaz ? Possibilités et coûts de raccordement ? (renseignements auprès de la mairie et EDF/GrDF)
  • Le téléphone et internet : Coût et délais d’installation ? Nature de la connexion internet (haut débit, fibre optique, etc.) ?
  • L’évacuation des eaux usées : Présence d’un tout-à-l’égout ? Possibilité d’un raccordement ? Attention, le niveau du tout-à-l’égout doit être plus bas que le niveau de votre maison, sinon vous serez dans l’obligation d’installer une pompe de relevage. Si vous ne pouvez vous raccorder au tout-à-l’égout, il vous faudra installer une fosse septique.

 

Quels sont les frais ?

Concernant les frais, comptez les frais notariés qui comprennent les frais de formalités préalables, les frais de notaire et, éventuellement, les frais de négociation. Pour les communes de plus de 10 000 habitants, la Taxe Locale d’Équipement (TLE) varie entre 1 et 5% de la valeur de la maison. La taxe départementale, plafonnée à 3%, finance les conseils en architecture, urbanisme et environnement (CAUE). Enfin, les droits d’enregistrement, correspondant à 5,09 % du prix du terrain et sont à payer au vendeur du terrain (notaire, agent immobilier...), qui les reversera à l’administration fiscale. 

N’oubliez pas que le vendeur a un devoir d’information. Il est tenu de vous communiquer tous les renseignements qu’il détient concernant le terrain. Il doit notamment indiquer si un bornage a été fait et vous informer des règles d’urbanisme applicables au terrain, des servitudes... Si le vendeur est un professionnel et si le terrain est soumis à la TVA immobilière, c’est le vendeur qui est redevable de cette taxe. Cependant, il est courant que la TVA soit répercutée dans le prix de vente. Dans ce cas-là, une compensation est faite sur le prix des droits d’enregistrement.

 

 

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