S'assurer de la constructibilité

Pour vérifier la faisabilité de votre projet, il faut s'assurer de la constructibilité du terrain à travers différents éléments.

Règles d'urbanisme, les documents à obtenir

Le certificat d'urbanisme

Cet acte administratif est le premier document à obtenir. Disponible en mairie, vous pouvez également télécharger le formulaire de demande CERFA n°13410*02 directement sur le site vosdroits.service-public.fr. Il en existe deux types:

Le certificat d'urbanisme d'information : renseigne sur le droit de l'urbanisme applicable à un terrain, des limitations administratives au droit de propriété (servitude d'utilité publique, droit de préemption...) et les taxes et participations d'urbanisme (raccordement à l'égout, voirie et réseaux...). Il faut compter un mois pour l'obtenir.

Le certificat d'urbanisme opérationnel : indique si le terrain peut être utilisé dans le cadre d'un projet de construction et donne l'état des équipements publics existants ou prévus. Compter deux mois pour l'obtenir.

Le Plan local d'Urbanisme (PLU)

Le PLU est le nouveau document d'urbanisme amené à remplacer le POS (Plan d'Occupation des Sols). Il contient les éléments suivants:

Le rapport de présentation : C'est l'état des lieux de la commune en termes d'environnement, d'habitat, de transports, d'économie, etc.

Le projet d'aménagement et de développement durable : Il fixe les objectifs de la commune et ses actions.

Le document graphique du règlement : C'est une carte de la commune divisant le territoire en zones : urbaines, à urbaniser, agricoles (dites «zones A»), naturelles et forestières (dites «zones N»).

Le règlement : Il fixe la nature, la densité, l'implémentation, la hauteur et l'aspect des constructions autorisées.

Les annexes : Elles indiquent les servitudes d'utilité publiques, les réseaux d'eaux potable et d'assainissement.

Le COS (Coefficient d'Occupation des Sols) : Il détermine la surface constructible sur le terrain et est défini par l'article 14 du PLU.

Le règlement de lotissement

Il fixe les règles d'urbanisme à respecter par les membres du lotissement (architecture, couleur des façades, végétation, etc.). Il est valide 10 ans, sauf en cas d'accord des propriétaires pour une prolongation.

Le Cadastre

Il s'agit du registre publique sur lequel sont inscrites les propriétés foncières d'une commune. Il n'indique pas les limites exactes de la propriété mais les valeurs servant à déterminer notamment les impôts locaux. La plupart des plans de cadastre est disponible sur www.cadastre.gouv.fr


Nature du sol, les caractéristiques à détecter

Terrain lâche, sans consistance

Si vous pouvez planter une barre (de fer par exemple) à un mètre de profondeur sans difficulté, cela indique le manque de consistance du terrain.

Terrain argileux

Il s'agit d'une matière très sensible aux changements de température, qui se rétracte en cas de chaleur et se gonfle en cas d'humidité. Pâquerettes, joncs, boutons d'or, liserons sont souvent révélateurs d'un sol argileux.

Terrain gorgé d'eau, zone marécageuse, nappe d'eau souterraine

En marchant, vérifiez que le sol n'est pas anormalement gorgé d'eau. Regardez aussi la végétation : la présence de saules, de peupliers, de roseaux peuvent indiquer une zone humide.

Différents types de terrain

Terrain remblayé, glissement de terrain

Soyez attentifs aux poteaux ou aux arbres entourant la maison. Si ceux-ci sont anormalement penchés, cela peut être le signe d'un glissement de terrain. Des creux et des bosses peuvent être le témoin d'un remblayage récent. L'étude du sol de votre terrain peut être nécessaire selon sa nature. pour plus de sûreté, faites-la réaliser avant l'achat. Elle coûte entre 1200 et 1500 euros et vous pouvez charger votre constructeur de la faire réaliser.

Observez les maisons aux alentours. Ont-elles des fissures ? Des problèmes d'inondation ? Questionnez le voisinage et la mairie. Vous pouvez aussi vous faire accompagner par votre constructeur dès le début de votre projet, il saura vous guider sur le choix de votre terrain en fonction de vos souhaits de construction.

Accessibilité

L'accessibilité du terrain est un élément important à prendre en compte : est-ce que le terrain est accessible en voiture ? Faudra-t-il prévoir des aménagements pour permettre l'accès aux engins de chantier (déboisement, dépierrement...), Faudra-t-il demander un droit de passage aux voisins ?

Relief du terrain

Un terrain en pente peut entrainer un surcoût pour la réalisation d'un terrassement. Il est détectable à l'oeil nu (arbres et poteaux penchés, murs de clôtures fissurés ou cassés...). Un géomètre expert peut déterminer la pente du terrain et déterminer les cotes de niveau grâce à un relevé altimétrique.

Servitudes

Servitude privée

Une servitude est l'application d'une contrainte sur une propriété au profit d'une autre propriété. Elle est encadrée par la loi. Il existe différents types de servitudes concernant un terrain, dont certaines sont liées à la construction (hauteur, proximité de la maison voisine...) : la distance des arbres et plantations, le droit de passage sur un terrain, le positionnement de la clôture, la vue, le bornage du terrain... Les servitudes peuvent résulter d'un accord conventionnel avec le voisin.

Servitude privée d'utilité publique

Vous pouvez les consulter dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU). Elles concernent par exemple la présence d'une canalisation sous votre terrain, la protection du patrimoine, la défense nationale.

Relief du terrain

Bornage du terrain

Pour éviter tout conflit avec vos voisins et pouvoir agir librement sur votre terrain (planter ou abattre des arbres, construire une clôture, etc.), il vous est fortement conseillé de borner votre terrain. Si vous êtes en lotissement, le bornage a obligatoirement été réalisé par le vendeur.

Le géomètre expert est le seul qui soit habilité à déterminer officiellement les limites d'un terrain. Le document fixant la délimitation du terrain est déposé chez le notaire et publié au service de publicité foncière (ou au Livre foncier, pour les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle).

Viabilisation du terrain

En lotissement, les terrains sont déjà viabilisés, vous n'avez donc pas à vous en occuper. En terrain isolé par contre, il faut vous renseigner sur les équipements existants et sur le coût du raccordement s'il n'est pas fait. Sachez que dans le cas d'un terrain vendu comme «terrain à bâtir», les raccordements sont normalement à proximité.

Les éléments à vérifier sont:
L'eau : Présence d'une conduite d'eau ? Pression ? Débit ?
L'électricité et la gaz : Présence d'un réseau électrique/de gaz ? Possibilités et coûts de raccordement ? (renseignements auprès de la mairie et
Le téléphone et internet : Coût et délais d'installation ? Nature de la connexion internet (haut débit, fibre optique,etc.) ?
L'évacuation des eaux usées : Présence d'un tout-à-l'égout ? Possibilité d'un raccordement ? Attention, le niveau du tout-à-l'égoût doit être plus bas que le niveau de votre maison, sinon vous serez dans l'obligation d'installer une pompe de relevage. Si vous ne pouvez pas vous raccorder au tout-à-légoût, il vous faudra installer une fosse septique.

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