Négocier son Crédit immobilier
Quels prêts immobiliers les établissements de crédit proposent-ils et selon quelles conditions ? Est-il possible de négocier ? Voici un panorama global des différentes possibilités.
Le crédit immobilier, principes et objectifs
Pour acheter un bien immobilier, vous devez généralement souscrire à un crédit (à moins que vous n’ayez les disponibilités financières suffisantes pour ne pas avoir recours à une demande de prêt), qui est un emprunt à longue durée.
Ce crédit immobilier vous permet de financer les dépenses nécessaires pour couvrir l’opération immobilière, qui peuvent se décomposer comme suit :
* frais d’achat de la maison ou du terrain,
* frais de notaire,
* frais d’acquisition dus à l’agence immobilière (si vous en avez sollicitée une),
* frais d’emprunt, d’assurance et de dossier de demande de prêt
* frais liés aux travaux de construction, de rénovation, d’aménagement intérieur voir extérieur.
Le crédit immobilier s’inscrit dans un cadre réglementaire strict, visant à protéger les emprunteurs (Code de la Consommation).
La durée du crédit immobilier dépend de votre capacité d’endettement, et par conséquent du montant mensuel des échéances que vous serez en mesure de verser. Ce montant est calculé selon vos revenus, habitudes de dépenses et modes de vie, nombre de personnes à charge dans votre foyer, etc. Au maximum, votre crédit ne peut dépasser 33% de vos revenus.
Négocier
le coût du crédit immobilier,
est-ce possible ?
Si vous avez un apport financier (quel que soit le montant), il vous sera plus facile de négocier le coût total du crédit auprès de votre établissement bancaire ou spécialiste. Plus l’apport sera élevé et plus la négociation sera bonne.
Les établissements de prêts sont en effet rassurés lorsque l’acquéreur emprunteur fournit une somme permettant de diminuer le montant total à emprunter pour couvrir l’ensemble de l’opération.
- Choisir le bon organisme
Vous pouvez vous adresser à un établissement bancaire traditionnel ou à un établissement spécialisé. Aces deux types de prêteurs sont conférés avantages et inconvénients.
Chacun est libre de négocier le montant des frais bancaires liés au coût du crédit immobilier, puisqu’aucune loi n’est régie à ce sujet. Ainsi, vous pouvez essayer d’entamer une négociation avec votre banque, ou auprès d’établissements prêteurs concurrents. Il est d’ailleurs recommandé d’interroger plusieurs entités afin d’aller au plus offrant.
Solliciter l’intervention d’un courtier peut faciliter l’obtention de taux de crédits intéressants mais attention aux conditions spéciales.
- Quelle est la marche à suivre ?
Pour négocier le coût du crédit, commencez par demander une simulation à votre établissement bancaire. Ce dernier a tout intérêt à vous soumettre une offre avantageuse car le crédit immobilier est le meilleur moyen pour une banque de fidéliser son client, compte-tenu de la durée de l’engagement.
Il est de rigueur actuellement de négocier les frais de dossier liés à la constitution de demande de prêt. Selon les établissements, vous pouvez parvenir à en être exonérés (cela dépendra notamment de votre capacité de négociation).
Pour faire une comparaison efficace entre deux offres de prêt, il est conseillé d’envoyer le même dossier à tous les établissements que vous mettrez en concurrence, afin d’obtenir des résultats comparables.
Prêtez attention au discours de votre interlocuteur, et assurez-vous qu’il ne va pas vous proposer d’inclure des produits financiers dont vous n’aurez que faire (exemple le plus fréquent : l’assurance habitation). Cantonnez-vous au prêt et aux assurances incontournables.
Les différents taux bancaires
Il existe deux sortes de taux de crédit immobilier :- Le taux fixe
* Fixé à la signature du contrat de prêt, le taux fixe est voué à ne pas évoluer, sauf si vous décidiez de renégocier votre crédit immobilier ou de rembourser par anticipation
* Présente l’avantage d’assurer une sécurité absolue à l’emprunteur, qui a la garantie de pouvoir gérer efficacement son budget, puisqu’il connaît dès le début le taux, la durée d’emprunt et le montant de ses échéances de remboursement mensuel
* Son inconvénient majeur : vous serez amenés à payer des pénalités de remboursement élevées (en général 2 à 3% du montant du capital restant à rembourser) si toutefois vous souhaitez rembourser par anticipation (dans l’hypothèse d’avoir perçu d’importantes sommes d’argent, ou si vous souhaitez revendre le bien acquis).
* Préférable si vous empruntez pour une durée égale ou supérieure à 15 ans, compte-tenu de la sécurité qu’il procure. Autant il est envisageable de faire des prévisions sur les évolutions éventuelles des taux de crédit à court ou moyen terme, autant cela n’est pas le cas s’il s’agit d’une plus grande durée.
- Le taux variable ou révisable
* Il est indexé sur un indice de référence, appelé Euribor (qui est le taux du marché monétaire européen), lequel peut être amené à varier à la hausse ou à la baisse. Cette variation aura donc un impact direct sur le taux d’intérêt de votre crédit immobilier. Renseignez-vous sur le mécanisme de variation de l’Euribor pour intégrer au mieux les évolutions possibles. Il est plafonnable à la hausse et à la baisse. Faites-le vous expliquer.
* Offre bien souvent la possibilité de passer à un taux fixe si vous le désirez.
* Il existe plusieurs types de taux révisables :
Le prêt à taux révisable capé (qui signifie plafonné)
Le prêt à taux révisable non capé et à échéances plafonnées
Le prêt à taux révisable non capé et à échéances non plafonnées
Le prêt à taux révisable à double indexation.
Selon vos besoins, votre budget et la conjoncture économique et financière actuelle, vous serez conseillés pour opter pour l’un ou l’autre.
- Quel type de taux choisir ?
Les experts s’accordent à penser qu’aujourd’hui, il est plus recommandé de choisir un taux fixe, qui assure une sécurité absolue.
Les avis sont malgré tout controversés, car il s’agit d’un cas unique à chaque fois.
Les principaux conseils
: → ne souscrivez pas à un taux fixe classique seul. Pensez à
intégrer l'option modulable, qui offre la possibilité de faire varier
à la hausse ou à la baisse la mensualité de remboursement et négociez
la possibilité de remboursement avec anticipation sans frais.
→ pour un prêt sur une courte durée ou si vous êtes certains de
revendre sur une courte période, privilégiez un taux révisable.
Récapitulatif des Taux de crédit actualisés du marché
immobilier
CREDITS A TAUX FIXE
Pour un emprunt sur 15 ans : 3.46 % (en baisse), sur 20 ou 25 ans 3.65 % (en baisse).
CREDITS A TAUX VARIABLE
2.70 % (inchangé)
Mise à jour : 04/12/2009
Source : www.cafpi.fr
Exemple de simulation : emprunt sur 20 ans à un taux de crédit de 3,8 %, pour un acquéreur ou foyer disposant de 2 400 euros de revenus nets mensuels.
Vous pourrez emprunter au total 134 342 euros, avec un remboursement mensuel de 800 euros (un tiers de vos revenus mensuels au total).
Quelle durée pour votre crédit immobilier ?
La durée du
crédit n’est pas un problème, il vaut mieux diminuer sa mensualité
et augmenter la durée du crédit car cela vous permet de ne pas modifier
votre manière de vivre.
Anne, www.e-redacteur.com
