Comment créer une SCI ?
La SCI est une solution fiscale et patrimoniale intéressante, qui exige certaines conditions.
Voici quelques explications pour vous aider à créer une SCI.
Rappel des principes de la SCI
Une SCI permet de détenir et gérer un bien immobilier à plusieurs.Cette société constituée au minimum de deux associés (un couple par exemple) possède ses propres statuts, généralement rédigés par un notaire, désigne son gérant, fixe des assemblées générales et paie des charges.
Les associés peuvent apporter un capital identique ou non, et détiennent des parts proportionnelles au capital qu’ils engagent.
Comme toute société, la SCI implique pour ses associés des obligations juridiques, comptables et fiscales.
À savoir : aucun capital social minimum n’est imposé par la loi.Les raisons qui amènent généralement à créer une SCI sont les suivantes :
- la gestion du patrimoine, puisque la SCI contourne l’inconvénient principal de l’indivision, à savoir l’unanimité. Pour rappel, l’indivision est la situation dans laquelle se trouve un bien après un décès, lorsqu’il revient à plusieurs personnes, appelées “indivisaires”. Le bien se retrouve alors divisé en quotes-parts (1/2, ⅙, etc.).
- la protection du conjoint survivant en cas de décès, puisque celui-ci continuera à jouir du bien,
- la transmission exonérée d’impôts : des parents décident de créer une SCI, cèdent la nue-propriété (c'est-à-dire la propriété sans en avoir la jouissance) de la maison à leurs enfants (qui devront s’acquitter des frais de donation) et en conservent l’usufruit (i.e la jouissance). À leur décès, l’usufruit cesse et les enfants deviennent propriétaires de la totalité de la maison sans avoir de frais de succession à leur charge.
Mode d’emploi pour créer votre SCI
Rédiger les statuts de votre SCI
Comme nous l’avons évoqué, la création d’une SCI suppose en premier lieu la rédaction des statuts. Nous vous conseillons de vous tourner vers un notaire afin de dissiper toute interrogation.
Dans les statuts doivent figurer plusieurs éléments, comme l’état civil des associés, la durée de la SCI (plafonnée à 99 ans), son nom, l’adresse de son siège social et son objet.
Une fois rédigés et signés par tous les associés, ils doivent être envoyés dans un délai d’un mois à la recette des impôts et faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales du lieu où se situe le siège social de la SCI.
Cet avis de constitution sera ensuite enregistré auprès du greffe du tribunal de commerce, là encore comme pour tout type de société.
Constituer le capital de votre SCI
Chaque associé doit aporter une partie du capital, qui peut être en nature (une maison, un immeuble) ou en numéraire (espèces).Le capital ainsi constitué est ensuite divisé en parts sociales, réparties entre les associés au prorata de leur investissement.
À savoir : il n’est pas nécessaire de verser l’apport en numéraire avant de signer les statuts, en revanche les associés s’engagent à le faire dès que le gérant le leur demandera.
Dans le cas d’un apport en nature, sachez que vous serez exonéré de frais d’enregistrement mais devrez faire effectuer les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.) pour le bien que vous mettez en vente.
Le fonctionnement d’une SCI
Une fois par an au minimum, le gérant réunit les associés en assemblée générale, après leur avoir envoyé au préalable les documents comptables et fiscaux relatifs à la société.Les associés peuvent eux-mêmes provoquer une réunion en en faisant la demande par écrit.
Au cours de ces assemblées peuvent être évoquées une modification des statuts, la répartition des dividendes dans le cas où la SCI enregistrerait des bénéfices (provenant de loyers par exemple), ou encore la transmission de parts.
Conclusion
La SCI constitue un mode de gestion immobilière de plus en plus prisé par les particuliers qui voient en elle une solution intéressante d’un point de vue fiscal et patrimonial. Si vous souhaitez créer une SCI dans le cadre de la construction de votre maison, n’hésitez pas à vous tourner vers votre constructeur et votre notaire.
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